Покупка и продажа квартир

Продажа квартиры.

Прямая продажа квартиры, т.е. продажа без дополнительных условий практикуется при наличии у собственника или членов его семьи других помещений, пригодных для проживания, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Понятно, что основной целью продавца в данном случае является получение в результате продажи своей собственности максимально возможной суммы. Методика продажи в этом случае такова:
Первое, что нужно сделать, это определить ориентировочную стоимость квартиры. Для этого достаточно взять газету бесплатных объявлений ( предпочтительно "Из рук в руки" - как самую популярную на рынке недвижимость) и найти там несколько аналогичных квартир - по общей и жилой площади, количеству комнат, району и т.п.
Основными факторами, понижающими цену квартиры являются: первый и последний этажи, отсутствие лифта, отсутствие балкона, наличие прописанных в квартире граждан, шум под окнами и плохое состояние квартиры. К тому же нужно учитывать, что цены в газетах могут быть завышены относительно реальной продажной стоимости на 5-7%.
После определения цены, квартиру нужно выставить на продажу. Для этого размещается объявление о продаже квартиры в газетах бесплатных объявлений с регулярностью 2-3 раза в неделю. В объявлении требуется точно и подробно изложить все характеристики квартиры. Хвалебных эпитетов и сокрытия информации лучше избежать - это съэкономит время на пустые переговоры. Параллельно имеет смысл обзвонить 30-40 риэлторских фирм, и сообщить им о продаже квартиры. Конечно, риэлторы сразу же попытаются навязать свои услуги, рассказывая о сложностях и опасностях такого предприятия, как продажа квартиры, обещая при этом продать ее гораздо дороже и не взять с продавца ни копейки. Об этом чуть ниже, а пока, проявив некоторую твердость, можно добиться внесения продаваемой квартиры в базы данных риэлтерских фирм, не связывая себя никакими обязательствами. Следующий шаг - когда информация о квартире надлежащим образом размещена - анализ ситуации. Определить, завышена или занижена цена на квартиру можно по количеству звонков и желающих посмотреть квартиру воочию. Торопиться заключать договор с первым прибежавшим не стоит: если квартиру готовы купить не торгуясь сразу несколько человек - значит можно поднять цену. Если один, и больше никого нет, стоит задуматься - честные ли у него намерения. Если при 10-15 звонках в неделю квартиру смотрят 3-4 раза - значит цена определена правильно, и нужно только дождаться "своего" покупателя. Полтора-два месяца - это нормальный срок при продаже квартиры, так что излишняя спешка может только навредить. Меньшая активность покупателей вполне допустима. Просто срок реализации заметно увеличится. Если спрос на квартиру отсутствует, значит нужно опускать цену. Делать это следует постепенно, сбрасывая с цены 1-2 % примерно раз в две недели.
Чтобы квартиру купили, ее необходима показывать. Первый контакт с потенциальным покупателем бывает по телефону, а определить, кто находится на противоположном конце провода - добросовестный приобретатель, риэлтор или мошенник, практически невозможно. В целях безопасности показ квартиры следует осуществлять в присутствии своих знакомых или доверенных лиц, а встречу назначать у подъезда или на ближайшей остановке. Ни в коем случае при первой встрече нельзя показывать подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. В случае реальной заинтересованности для этого еще будет время.
Параллельно поиску покупателя можно и нужно собрать документы, необходимые для предстоящей сделки. Их не так много, так что особых сложностей это не вызовет. Кроме уже имеющегося свидетельства о собственности потребуется экспликация, копия поэтажного плана и выписка из домовой книги. Первые два документа получаются в районном БТИ и имеют срок годности 1 год с момента выдачи. Выписка получается в паспортном столе и действительна в течение одного месяца, так что ее лучше взять непосредственно перед сделкой. В случае, если продаваемая квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения - никаких дополнительных документов не требуется. В связи с внесением изменений в статью №292 ГК РФ, наличие детей, прописанных в квартире в большинстве случаев не влечет за собой необходимость получать разрешение органов социальной опеки.
В соответствии с действующим законодательством больше никаких документов, необходимых для составления и регистрации договора купли-продажи не требуется.
Часто покупатели просят предоставить дополнительные документы - расширенную выписку, копию финансово-лицевого счета, справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, согласие членов семьи и т.п. Делать это или нет - вопрос доброй воли продавца. Наличие или отсутствие подобного рода документов не влияет на юридическую сторону сделки.
Когда покупатель найден, возникает вопрос, как зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма - аванс. Именно аванс, а ни в коем случае задаток нужно брать от покупателя. Юридическое толкование понятия "задаток" предусматривает в случае отказа от сделки возврат в двойном размере. Если представители покупателя (юристы или риэлторы) настаивают на подписании предварительного договора (соглашения), следует максимально внимательно изучить предлагаемый проект до подписания. Если что-то в договоре не понятно, не четко сформулировано или просто вызывает сомнение - нужно консультироваться с независимым юристом или просто ничего не подписывать, не брать аванса, предложив вариант устной джентльменской договоренности.
      Окончательная цена при продаже квартиры определяется в результате предварительных      переговоров и больше не изменяется. Срок, в течении которого начинается оформление сделки, составляет, как правило, одну-две недели. Полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает до полутора месяцев.
     Расходы по оформлению сделки включают в себя:
-    Оплату услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи квартиры( 1% от суммы сделки) или составление договора в простой письменной форме( 1500-3000 рублей).
-    Оплату государственной пошлины за регистрацию сделки.
-    Оплату аренды сейфа в депозитарии банка(примерно 50-100$ в месяц)
Первые два пункта, как правило, оплачивает покупатель. А вот на последнем стоит остановиться особо.
Взаиморасчет через сейф в депозитарии банка - наиболее надежный и безопасный из существующих видов. Право выбора банка обычно принадлежит продавцу. Услугу по предоставлению сейфа для расчетов при сделках с недвижимостью оказывают не все банки, так что определиться с выбором банка желательно заранее. Сама услуга заключается в следующем: На определенное время( один-два месяца) у банка арендуется сейф. Продавец и покупатель совместно пересчитывают, проверяют деньги и кладут их в сейф до начала оформления договора купли-продажи. В дополнительном соглашении с банком оговаривается, кто, когда и на каких условиях может получить доступ к сейфу.
Продавец должен иметь возможность доступа к сейфу один(без покупателя) в течении полутора месяцев, при наличии у него зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет право доступа по истечении этого срока. Если продаваемая квартира является звеном в цепочке продаваемых и покупаемых жилых помещений, необходимо обратить особое внимание( и оговорить это на этапе предварительных переговоров) на то, что бы в списке документов, предоставляемых для получения права доступа к сейфу, присутствовал только договор купли-продажи продаваемой квартиры. Это обеспечит независимость возможности получения денег за продаваемую квартиру от остальных участников сделки.
     Вышеперечисленный список мероприятий по подготовке, организации и оформлению сделки по продаже жилого помещения является исчерпывающим. Владелиц квартиры может все проделать сам, а если что-то кажется слишком сложным - привлечь специалиста. Какого специалиста, для чего и на каких условиях имеет смысл привлекать - об этом далее.
    Специалистами по продаже недвижимости считаются риэлторы. Более того, некоторые ими даже являются. Серьезные агентства недвижимости, не один год работающие на рынке , оказывают услуги, как правило, достаточно качественно, но и берут за это немало - 5-7% от рыночной стоимости квартиры. Заверения, что услуги фирмы не будут стоить продавцу ни копейки, по меньшей мере несерьезны. Для продавца важна получаемая сумма, а как он заплатит деньги - напрямую или опосредованно - особого значения не имеет. Основой успешного сотрудничества с агентством недвижимости является тщательное изучение договора на оказание услуг перед его подписанием. Чем больше там пунктов, требующих перевода с русского на русский, тем хуже. Фактически это означает намерение фирмы поставить своего клиента в кабальные условия, лишив его потенциальной свободы действий. Точно не стоит заключать договор, в котором оговорены какие-либо штрафные санкции или обязательство что-либо оплатить(как правило затраты на рекламу) в случае досрочного расторжения или истечения срока действия договора. Одновременно в договоре должны быть четко прописаны обязанности фирмы, то есть то, ради чего, собственно продавец договор и заключает - поиск покупателя, присутствие агента при показах квартиры, сбор документов, оформление сделки, организация взаиморасчета. Если все эти моменты не отражены в договоре, впоследствии может выясниться, что продавец все сделал сам, а риэлторы только советы давали и деньги получали. А это уже совсем другая услуга, и стоит значительно меньше - 500-1000$. Она называется сопровождение сделки. Эту услугу предоставляют как риэлторские, так и юридические фирмы. Их функции здесь ограничиваются консультированием на всех этапах, участием в переговорах и непосредственным оформлением сделки - то есть обеспечением юридической стороны предприятия. Существует и отдельная услуга по оформлению сделки(300-500$). Она включает в себя организацию взаиморасчета и оформление документов в соответствии с действующим законодательством(подготовка пакета документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация регистрации договора), и может пригодиться в случае, когда покупатель на квартиру уже есть, и все вопросы оговорены.

                                                                  Покупка квартиры

     Человек, собирающийся купить квартиру, сразу сталкивается с дилеммой - на какой рынок, первичный или вторичный, обратить свой взор. Каждый из них имеет свои особенности, плюсы и минусы. Исторически, первым в нашей стране сформировался рынок вторичного жилья, то есть рынок квартир, уже бывших в чьей-то собственности.
     Методика первоначальных действий при подборе квартиры крайне проста: нужно приобретать специализированные печатные издания и искать подходящий вариант. Можно воспользоваться интернетом, но практика показывает, что эффективность работы с газетами и журналами гораздо выше. Ежедневный анализ газет бесплатных объявлений в течении двух недель даст информацию о девяносто девяти процентах квартир, выставленных в данный момент на продажу. Если сразу ничего подходящего обнаружить не удалось, нужно продолжать отслеживать вновь появляющуюся информацию два или три раза в неделю. Действуя таким образом, можно быть уверенным, что ни одна квартира не пройдет мимо. Размещать в газетах объявление в рубрике "Куплю квартиру" не только бессмысленно, но и небезопасно: Добросовестных откликов дождаться практически невозможно, а вот попасть под прицел криминала или мошенников можно вполне. Вообще, самостоятельный поиск жилого помещения дело не всегда безопасное. Ведь первый контакт происходит по телефону, и в то, что на другом конце провода находиться добросовестный продавец, приходиться верить на слово. В любом случае, прежде чем договариваться о встрече и просмотре, стоит в телефонном разговоре выяснить все возможное о самой квартире, продавцах и условиях предполагаемой сделки. Если возникли какие-либо сомнения - нужно отказываться от этого варианта. Такой подход сэкономит время, деньги, а возможно и жизнь.
     После того, как квартира найдена, происходит переход к следующему этапу - изучению и проверке документов. Лучше всего взять пакет документов(можно копии) -свидетельство о собственности, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги - и отнести на экспертизу юристу(дешевле) или адвокату(дороже), специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Консультация у специалиста поможет выяснить, есть ли риск впоследствии лишиться купленной квартиры, и если есть, то какой именно, и с чем это связано. Получив объективную информацию, можно принимать решение, покупать данную квартиру или не стоит. Наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи представляют жилые помещения полученные по наследству, по договору дарения, по договору ренты или договору с правом пожизненного проживания. Жилые помещения, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Проверять, действительно ли квартира является собственностью продавца, особого смысла не имеет - это все равно выяснится в процессе регистрации сделки. А вот давать деньги вперед в той или иной форме(предварительная оплата, задаток, аванс, и т.п.), следует весьма осторожно и в небольшом размере( максимум 1000 у.е.). В противном случае есть риск никогда больше не встретиться ни с продавцом, ни с деньгами. При этом желательно составить предварительный договор, где подробно расписывается, кто, у кого, что, за сколько, на каких условиях и в какие сроки собирается купить( с цифрами, адресами, датами и паспортными данными). Там же оговаривается получение задатка или аванса(факт получения, сумма, сроки и условия возврата). Вообще, при покупке квартиры все вопросы, связанные с правильным оформлением документов, интересуют только покупателя. Продавцу важно только получить свои деньги, а насколько чисто проведена сделка, что записано в договоре купли-продажи, продавца волнует мало кроме одного пункта - цены квартиры. Зачастую, особенно при нотариальном оформлении, в договоре указывается сумма значительно меньше реальной договорной цены. Делается это либо из-за нежелания продавца платить налоги, либо для того, что бы меньше платить нотариусу( 1% от суммы сделки). Последний вопрос проще всего решить, составив договор в простой письменной форме( от 1500 до 3000 рублей в не зависимости от суммы указанной в договоре. Между тем, для покупателя принципиально важно проставить в договоре купли-продажи реальную цену квартиры. В случае последующего расторжения сделки( по любым причинам), на возврат именно этой суммы может претендовать покупатель.
     Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в соответствующих государственных органах. Документы сдаются, и только через месяц выясняется, зарегистрирован договор, или в регистрации отказано. Так как момент физической фиксации совершения сделки отсутствует, передачу денег лучше всего провести через депозитарий банка, оказывающего услуги по организации взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью. Суть услуги состоит в том, что продавец и покупатель вместе закладывают оговоренную сумму в сейф (предварительно пересчитав и проверив), а забрать деньги продавец может только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи квартиры(экземпляр продавца) в течении определенного периода(как правило 1-1.5 месяца), а покупатель в случае не совершения сделки(отказа в регистрации), по истечении этого срока.
     Привлекать к участию в сделке специалистов имеет смысл начиная с проверки пакета документов. Наилучшим вариантом является помощь адвоката.
Это обойдется дороже чем в агентстве недвижимости(300 - 500 у.е.), но и степень надежности, а следовательно гарантий юридической чистоты сделки, здесь гораздо выше.

     Первичный рынок жилья, или попросту новостройки, на протяжении последних лет становится все более популярным. Объясняется это довольно просто: стоимость квадратного метра на этом рынке гораздо ниже( по крайней мере кажущаяся стоимость), плюс обильная агрессивная реклама. Особенно привлекательным кажется приобретение квартиры на начальном этапе строительства. Все это так, но и риск оказаться в проигрыше здесь велик. Начнем с того, что потенциальный покупатель тут вовсе не покупатель, а соинвестор, то есть владелец определенной доли, добровольный партнер в коммерческом проекте. А проект, как известно, может быть разным. Может быть успешным, а может и нет. Это уж как повезет. Организаторам проекта везет практически всегда, а вот частным соинвесторам напротив. Наименьшей, но почти стопроцентной, неприятностью является затягивание строительства и сдачи дома в эксплуатацию на срок от трех месяцев до трех лет. Основная причина подобного положения дел заключается в беспричинной традиционной вере наших людей в светлое будущее , отсутствии юридической грамотности и нежелании привлекать профессионалов. Мало того, что договоры соинвестирования(долевого участия) составляются таким образом, что соинвестор имеет только одно право( оно же обязанность) - заплатить деньги в срок, так эти договоры еще никто толком не читает. Что бы всесторонне изучить трех-четырех страничный документ специалисту требуется как минимум два часа работы в спокойной обстановке. Что уж говорить о человеке, видящим подобный договор первый раз в жизни. Нужно учесть, что эти договоры разрабатываются фирмами специально(они то как раз на юристах не экономят) для того, что бы снять с себя всякую ответственность в случае неблагоприятного развития событий. Фактически получается, что одна договаривающаяся сторона верит другой на слово. Можно ли что-нибудь предпринять, что бы хоть как-то подстраховаться? Очень немного. Во первых, можно застраховать исполнение договора в независимой страховой компании - что мало кто делает, так как страховые взносы сводят финансовую привлекательность сделки почти к нулю. Во вторых, проект договора неплохо показать квалифицированному юристу(и внимательно его выслушать), вместо того что бы спрашивать пояснения по тому или иному пункту договора у сотрудников организации продавца. В третьих, подобный договор лучше заключать с организацией, успешный опыт сотрудничества с которой имеется у кого-то из родственников или знакомых. (Агентства недвижимости не в счет - они всего лишь посредники, которые ничего не решают и ни за что не отвечают.) При этом необходимо подробно поговорить непосредственно с тем человеком, который подобный опыт имел лично. В четвертых помнить, что поговорка "Жадность порождает бедность" в операциях с недвижимостью срабатывает всегда. И последнее. На протяжении всего срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, нужно регулярно следить за тем, как развиваются события, и при малейших сомнениях в нормальном ходе вещей, немедленно предпринимать активные действия вплоть до обращения в суд.


                                                                   Альтернативная сделка

     Продажа жилого помещения с одновременной покупкой другого жилого помещения применяется в основном в тех случаях, когда продаваемое жилье является единственным. На сегодняшний день это самый популярный вид квартирных сделок, почти полностью вытеснивший с рынка недвижимости обмены. Расселение(в обмене разъезд) и съезд - по сути, различные формы альтернативных сделок. Из отдельных сделок могут составляться цепочки, в которых бывает задействовано до десятка жилых помещений. Основная проблема состоит в том, что хотя бы одно, конечное жилое помещение, должно быть "свободным". "Свободным" принято называть жилое помещение в котором никто не прописан(свободное юридически), никто не проживает и не хранит вещи(свободное физически). С этим, как правило и возникают проблемы, так как рынок "свободных" помещений весьма ограничен и имеет отрицательную динамику роста. Вообще, решив сменить одно жилье на другое, нужно понимать, что подобрать новую площадь, идеально подходящую по всем параметрам, удастся вряд ли. Это вытекает из методики продаж. Вкратце она такова:
     Первый этап - продажа имеющегося жилого помещения, точнее, поиск потенциального покупателя(смотри "Продажа квартир"). Второй - подбор новой квартиры(комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется предварительным договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"- статья 381 ч.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Так что предпочтительнее брать аванс, на условиях возврата в размере 100% в случае несовершения сделки. Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб.
     Большинство альтернативных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно - любым делом должны заниматься специалисты. Это однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора.
     В договоре должно быть отражено:
-    Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение.
-    Вознаграждение фирмы(фиксированное или в процентах).
-    Срок действия договора.
-    Кто оплачивает расходы по оформлению сделки.
-    Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки.
-    Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения.
-    Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения.
-    Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.)
-    Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения.
-    Гарантии( со штрафными санкциями) по юридической чистоте сделки.
Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части - покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах.
     Есть при альтернативных сделках сложности и с взаиморасчетом. Так как в цепочке задействовано одновременно несколько жилых помещений, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.

Покупка и продажа квартир в Москве и Московской области
							группа "Совет" (499) 9059648
	Продажа квартиры в Москве. Покупка квартиры в Москве. Купить квартиру в Москве. Купля-продажа квартир. Расторжение договора ренты. Продажа квартиры. Покупка квартиры.

				Расторжение договора купли-продажи, дарения в Москве и Московской области 8-916-207-15-25
					Независимая экспертиза при покупке недвижимости 8-985-2321535

			Продажа квартиры При продаже квартиры главная задача - найти покупателя, полностью и безопасно получить деньги в оговоренные сроки, и разобраться с налогами. Если есть время и желание, все это можно проделать самостоятельно. Консультация у специалиста поможет разобраться во всех ньюансах ( а их не так мало ) , и принять верное решение. Особое внимание следует уделить так называемым альтернативным сделкам (единовременной купле-продаже нескольких квартир) и сделкам с участием ипотечных кредитов. Если Вы заранее обратитесь к адвокату, и будете точно следовать полученным инструкциям, то гарантированно избежите возможных проблем. Мы оказываем следущие услуги: - Подробная консультация по продаже квартиры(документы, методика продажи и взаиморасчетов, налоги, возвращение задатка) - Сопровождение сделки по продаже квартиры(консультации на всех этапах , реклама, участие в переговорах, оформление сделки) - Продажа квартиры (поиск покупателя, переговоры, документы, договор предварительного соглашения, экспертиза(при необходимости), подготовка договоров купли-продажи, оформление, организация безопасного взаиморасчета) - осуществляется профессиональными экспертами по недвижимости с 15-летним стажем. - Расторжение предварительного договора (соглашения) при продаже квартиры. - Расторжение договора ренты в суде. - Расторжение договора купли-продажи в суде. Покупка квартиры На вторичном рынке. Основная проблема при покупке квартиры - риск последующего расторжения сделки или обременение квартиры. Предложений по продаже сейчас предостаточно, так что проблем с выбором, как правило, не возникает. В этих условиях имеет смысл отдавать предпочтение юридически чистым квартирам. Наибольшее сомнение в этом плане вызывают квартиры, приобретенные по договору дарения, ренты, пожизненного проживания, и полученные по наследству, а так же те, где в число собственников входят дети. Новостройки Москвы и Подмосковья по прежнему наиболее рискованный сегмент рынка недвижимости. Зачастую, особенно на этапе предварительного строительства, деньги перечиляются без всяких юридически обоснованных гарантий, практически под честное слово. Нежелание потратить небольшую сумму на на консультацию у независимого юриста порой оборачивается потерей больших денег. Договор, который продавцы квартир предлагают подписать покупателю, составлен так, что только опытному юристу под силу разобраться в истинном смысле этого документа. Более подробно о покупке, продаже квартиры и альтернативной сделке(одновременной продаже и покупке) можно прочесть ниже. Мы оказываем следущие услуги: - Покупка квартиры - консультация - Экспертиза пакета документов с проверкой юридической чистоты - Представление Ваших интересов при переговорах и заключении договора о покупке квартиры - Полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры - Покупка квартиры (полный пакет услуг - подбор варианта, проверка юридической чистоты, оформление и организация взаиморасчета) - осуществляется прфессиональными экспертами по недвижимости. - Покупка квартиры по ипотеке на вторичном рынке - Получение ипотечного кредита Москва, ул. Новослободская, 10 т.8-499-905-96-48, 8-916-2071525 v905@rambler.ru
						Расторжение договора купли-продажи квартиры Возможность и вероятность расторжения договора купли-продажи квартиры по суду определяется тем, как составлен договор, выполнением условий записанных в договоре, и соответствия договора законодательству РФ. На что обратить внимание при покупке квартиры по ипотеке? В основном на условия получения ипотечного кредита - когда, сколько и за что придется выплачивать, и как бдет решаться вопрос с квартирой при отсутствии возможности выплаты кредита. Все это дожно быть конкретно и понятно прописано в договоре. Как организовать взаиморасчет при продаже квартиры. Через аренду ячейки в банке. Правда и здесь возможны проблемы, особенно при совершении сделок с участием нескольких квартир, так что договор с банком лучше заранее тщательно изучить, и, если договор не устраивает, искать другой банк. Возвращение задатка Возвращение задатка при покупке квартиры практически невозможно, если условия предварительного договора не нарушены противоположной стороной. Возвращение задатка при отказе от продажи квартиры осуществляется в размере и в сроки указанные в предварительном договоре или расписке. В любом случае возможно обращение в суд для решения проблемы по закону.











								такси в азропорт
		Продажа квартиры. Прямая продажа квартиры, т.е. продажа без дополнительных условий практикуется при наличии у собственника или членов его семьи других помещений, пригодных для проживания, когда продаваемая квартира не является единственным жильем. Понятно, что основной целью продавца в данном случае является получение в результате продажи своей собственности максимально возможной суммы. Методика продажи в этом случае такова: Первое, что нужно сделать, это определить ориентировочную стоимость квартиры. Для этого достаточно взять газету бесплатных объявлений ( предпочтительно "Из рук в руки" - как самую популярную на рынке недвижимость) и найти там несколько аналогичных квартир - по общей и жилой площади, количеству комнат, району и т.п. Основными факторами, понижающими цену квартиры являются: первый и последний этажи, отсутствие лифта, отсутствие балкона, наличие прописанных в квартире граждан, шум под окнами и плохое состояние квартиры. К тому же нужно учитывать, что цены в газетах могут быть завышены относительно реальной продажной стоимости на 5-7%. После определения цены, квартиру нужно выставить на продажу. Для этого размещается объявление о продаже квартиры в газетах бесплатных объявлений с регулярностью 2-3 раза в неделю. В объявлении требуется точно и подробно изложить все характеристики квартиры. Хвалебных эпитетов и сокрытия информации лучше избежать - это съэкономит время на пустые переговоры. Параллельно имеет смысл обзвонить 30-40 риэлторских фирм, и сообщить им о продаже квартиры. Конечно, риэлторы сразу же попытаются навязать свои услуги, рассказывая о сложностях и опасностях такого предприятия, как продажа квартиры, обещая при этом продать ее гораздо дороже и не взять с продавца ни копейки. Об этом чуть ниже, а пока, проявив некоторую твердость, можно добиться внесения продаваемой квартиры в базы данных риэлтерских фирм, не связывая себя никакими обязательствами. Следующий шаг - когда информация о квартире надлежащим образом размещена - анализ ситуации. Определить, завышена или занижена цена на квартиру можно по количеству звонков и желающих посмотреть квартиру воочию. Торопиться заключать договор с первым прибежавшим не стоит: если квартиру готовы купить не торгуясь сразу несколько человек - значит можно поднять цену. Если один, и больше никого нет, стоит задуматься - честные ли у него намерения. Если при 10-15 звонках в неделю квартиру смотрят 3-4 раза - значит цена определена правильно, и нужно только дождаться "своего" покупателя. Полтора-два месяца - это нормальный срок при продаже квартиры, так что излишняя спешка может только навредить. Меньшая активность покупателей вполне допустима. Просто срок реализации заметно увеличится. Если спрос на квартиру отсутствует, значит нужно опускать цену. Делать это следует постепенно, сбрасывая с цены 1-2 % примерно раз в две недели. Чтобы квартиру купили, ее необходима показывать. Первый контакт с потенциальным покупателем бывает по телефону, а определить, кто находится на противоположном конце провода - добросовестный приобретатель, риэлтор или мошенник, практически невозможно. В целях безопасности показ квартиры следует осуществлять в присутствии своих знакомых или доверенных лиц, а встречу назначать у подъезда или на ближайшей остановке. Ни в коем случае при первой встрече нельзя показывать подлинники правоустанавливающих документов и свой паспорт. В случае реальной заинтересованности для этого еще будет время. Параллельно поиску покупателя можно и нужно собрать документы, необходимые для предстоящей сделки. Их не так много, так что особых сложностей это не вызовет. Кроме уже имеющегося свидетельства о собственности потребуется экспликация, копия поэтажного плана и выписка из домовой книги. Первые два документа получаются в районном БТИ и имеют срок годности 1 год с момента выдачи. Выписка получается в паспортном столе и действительна в течение одного месяца, так что ее лучше взять непосредственно перед сделкой. В случае, если продаваемая квартира покупалась одним из супругов в период брака, требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры. Если квартира приватизирована, получена по наследству или по договору дарения - никаких дополнительных документов не требуется. В связи с внесением изменений в статью №292 ГК РФ, наличие детей, прописанных в квартире в большинстве случаев не влечет за собой необходимость получать разрешение органов социальной опеки. В соответствии с действующим законодательством больше никаких документов, необходимых для составления и регистрации договора купли-продажи не требуется. Часто покупатели просят предоставить дополнительные документы - расширенную выписку, копию финансово-лицевого счета, справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, согласие членов семьи и т.п. Делать это или нет - вопрос доброй воли продавца. Наличие или отсутствие подобного рода документов не влияет на юридическую сторону сделки. Когда покупатель найден, возникает вопрос, как зафиксировать предварительную договоренность о продаже квартиры. Наиболее распространенная форма - аванс. Именно аванс, а ни в коем случае задаток нужно брать от покупателя. Юридическое толкование понятия "задаток" предусматривает в случае отказа от сделки возврат в двойном размере. Если представители покупателя (юристы или риэлторы) настаивают на подписании предварительного договора (соглашения), следует максимально внимательно изучить предлагаемый проект до подписания. Если что-то в договоре не понятно, не четко сформулировано или просто вызывает сомнение - нужно консультироваться с независимым юристом или просто ничего не подписывать, не брать аванса, предложив вариант устной джентльменской договоренности. Окончательная цена при продаже квартиры определяется в результате предварительных переговоров и больше не изменяется. Срок, в течении которого начинается оформление сделки, составляет, как правило, одну-две недели. Полное оформление, включая государственную регистрацию, занимает до полутора месяцев. Расходы по оформлению сделки включают в себя: - Оплату услуг нотариуса по составлению договора купли-продажи квартиры( 1% от суммы сделки) или составление договора в простой письменной форме( 1500-3000 рублей). - Оплату государственной пошлины за регистрацию сделки. - Оплату аренды сейфа в депозитарии банка(примерно 50-100$ в месяц) Первые два пункта, как правило, оплачивает покупатель. А вот на последнем стоит остановиться особо. Взаиморасчет через сейф в депозитарии банка - наиболее надежный и безопасный из существующих видов. Право выбора банка обычно принадлежит продавцу. Услугу по предоставлению сейфа для расчетов при сделках с недвижимостью оказывают не все банки, так что определиться с выбором банка желательно заранее. Сама услуга заключается в следующем: На определенное время( один-два месяца) у банка арендуется сейф. Продавец и покупатель совместно пересчитывают, проверяют деньги и кладут их в сейф до начала оформления договора купли-продажи. В дополнительном соглашении с банком оговаривается, кто, когда и на каких условиях может получить доступ к сейфу. Продавец должен иметь возможность доступа к сейфу один(без покупателя) в течении полутора месяцев, при наличии у него зарегистрированного договора купли-продажи. Покупатель имеет право доступа по истечении этого срока. Если продаваемая квартира является звеном в цепочке продаваемых и покупаемых жилых помещений, необходимо обратить особое внимание( и оговорить это на этапе предварительных переговоров) на то, что бы в списке документов, предоставляемых для получения права доступа к сейфу, присутствовал только договор купли-продажи продаваемой квартиры. Это обеспечит независимость возможности получения денег за продаваемую квартиру от остальных участников сделки. Вышеперечисленный список мероприятий по подготовке, организации и оформлению сделки по продаже жилого помещения является исчерпывающим. Владелиц квартиры может все проделать сам, а если что-то кажется слишком сложным - привлечь специалиста. Какого специалиста, для чего и на каких условиях имеет смысл привлекать - об этом далее. Специалистами по продаже недвижимости считаются риэлторы. Более того, некоторые ими даже являются. Серьезные агентства недвижимости, не один год работающие на рынке , оказывают услуги, как правило, достаточно качественно, но и берут за это немало - 5-7% от рыночной стоимости квартиры. Заверения, что услуги фирмы не будут стоить продавцу ни копейки, по меньшей мере несерьезны. Для продавца важна получаемая сумма, а как он заплатит деньги - напрямую или опосредованно - особого значения не имеет. Основой успешного сотрудничества с агентством недвижимости является тщательное изучение договора на оказание услуг перед его подписанием. Чем больше там пунктов, требующих перевода с русского на русский, тем хуже. Фактически это означает намерение фирмы поставить своего клиента в кабальные условия, лишив его потенциальной свободы действий. Точно не стоит заключать договор, в котором оговорены какие-либо штрафные санкции или обязательство что-либо оплатить(как правило затраты на рекламу) в случае досрочного расторжения или истечения срока действия договора. Одновременно в договоре должны быть четко прописаны обязанности фирмы, то есть то, ради чего, собственно продавец договор и заключает - поиск покупателя, присутствие агента при показах квартиры, сбор документов, оформление сделки, организация взаиморасчета. Если все эти моменты не отражены в договоре, впоследствии может выясниться, что продавец все сделал сам, а риэлторы только советы давали и деньги получали. А это уже совсем другая услуга, и стоит значительно меньше - 500-1000$. Она называется сопровождение сделки. Эту услугу предоставляют как риэлторские, так и юридические фирмы. Их функции здесь ограничиваются консультированием на всех этапах, участием в переговорах и непосредственным оформлением сделки - то есть обеспечением юридической стороны предприятия. Существует и отдельная услуга по оформлению сделки(300-500$). Она включает в себя организацию взаиморасчета и оформление документов в соответствии с действующим законодательством(подготовка пакета документов, подготовка проекта договора купли-продажи, организация регистрации договора), и может пригодиться в случае, когда покупатель на квартиру уже есть, и все вопросы оговорены. Покупка квартиры Человек, собирающийся купить квартиру, сразу сталкивается с дилеммой - на какой рынок, первичный или вторичный, обратить свой взор. Каждый из них имеет свои особенности, плюсы и минусы. Исторически, первым в нашей стране сформировался рынок вторичного жилья, то есть рынок квартир, уже бывших в чьей-то собственности. Методика первоначальных действий при подборе квартиры крайне проста: нужно приобретать специализированные печатные издания и искать подходящий вариант. Можно воспользоваться интернетом, но практика показывает, что эффективность работы с газетами и журналами гораздо выше. Ежедневный анализ газет бесплатных объявлений в течении двух недель даст информацию о девяносто девяти процентах квартир, выставленных в данный момент на продажу. Если сразу ничего подходящего обнаружить не удалось, нужно продолжать отслеживать вновь появляющуюся информацию два или три раза в неделю. Действуя таким образом, можно быть уверенным, что ни одна квартира не пройдет мимо. Размещать в газетах объявление в рубрике "Куплю квартиру" не только бессмысленно, но и небезопасно: Добросовестных откликов дождаться практически невозможно, а вот попасть под прицел криминала или мошенников можно вполне. Вообще, самостоятельный поиск жилого помещения дело не всегда безопасное. Ведь первый контакт происходит по телефону, и в то, что на другом конце провода находиться добросовестный продавец, приходиться верить на слово. В любом случае, прежде чем договариваться о встрече и просмотре, стоит в телефонном разговоре выяснить все возможное о самой квартире, продавцах и условиях предполагаемой сделки. Если возникли какие-либо сомнения - нужно отказываться от этого варианта. Такой подход сэкономит время, деньги, а возможно и жизнь. После того, как квартира найдена, происходит переход к следующему этапу - изучению и проверке документов. Лучше всего взять пакет документов(можно копии) -свидетельство о собственности, экспликацию, поэтажный план, выписку из домовой книги - и отнести на экспертизу юристу(дешевле) или адвокату(дороже), специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Консультация у специалиста поможет выяснить, есть ли риск впоследствии лишиться купленной квартиры, и если есть, то какой именно, и с чем это связано. Получив объективную информацию, можно принимать решение, покупать данную квартиру или не стоит. Наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи представляют жилые помещения полученные по наследству, по договору дарения, по договору ренты или договору с правом пожизненного проживания. Жилые помещения, в которых на момент приватизации проживали несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Проверять, действительно ли квартира является собственностью продавца, особого смысла не имеет - это все равно выяснится в процессе регистрации сделки. А вот давать деньги вперед в той или иной форме(предварительная оплата, задаток, аванс, и т.п.), следует весьма осторожно и в небольшом размере( максимум 1000 у.е.). В противном случае есть риск никогда больше не встретиться ни с продавцом, ни с деньгами. При этом желательно составить предварительный договор, где подробно расписывается, кто, у кого, что, за сколько, на каких условиях и в какие сроки собирается купить( с цифрами, адресами, датами и паспортными данными). Там же оговаривается получение задатка или аванса(факт получения, сумма, сроки и условия возврата). Вообще, при покупке квартиры все вопросы, связанные с правильным оформлением документов, интересуют только покупателя. Продавцу важно только получить свои деньги, а насколько чисто проведена сделка, что записано в договоре купли-продажи, продавца волнует мало кроме одного пункта - цены квартиры. Зачастую, особенно при нотариальном оформлении, в договоре указывается сумма значительно меньше реальной договорной цены. Делается это либо из-за нежелания продавца платить налоги, либо для того, что бы меньше платить нотариусу( 1% от суммы сделки). Последний вопрос проще всего решить, составив договор в простой письменной форме( от 1500 до 3000 рублей в не зависимости от суммы указанной в договоре. Между тем, для покупателя принципиально важно проставить в договоре купли-продажи реальную цену квартиры. В случае последующего расторжения сделки( по любым причинам), на возврат именно этой суммы может претендовать покупатель. Право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в соответствующих государственных органах. Документы сдаются, и только через месяц выясняется, зарегистрирован договор, или в регистрации отказано. Так как момент физической фиксации совершения сделки отсутствует, передачу денег лучше всего провести через депозитарий банка, оказывающего услуги по организации взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью. Суть услуги состоит в том, что продавец и покупатель вместе закладывают оговоренную сумму в сейф (предварительно пересчитав и проверив), а забрать деньги продавец может только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи квартиры(экземпляр продавца) в течении определенного периода(как правило 1-1.5 месяца), а покупатель в случае не совершения сделки(отказа в регистрации), по истечении этого срока. Привлекать к участию в сделке специалистов имеет смысл начиная с проверки пакета документов. Наилучшим вариантом является помощь адвоката. Это обойдется дороже чем в агентстве недвижимости(300 - 500 у.е.), но и степень надежности, а следовательно гарантий юридической чистоты сделки, здесь гораздо выше. Первичный рынок жилья, или попросту новостройки, на протяжении последних лет становится все более популярным. Объясняется это довольно просто: стоимость квадратного метра на этом рынке гораздо ниже( по крайней мере кажущаяся стоимость), плюс обильная агрессивная реклама. Особенно привлекательным кажется приобретение квартиры на начальном этапе строительства. Все это так, но и риск оказаться в проигрыше здесь велик. Начнем с того, что потенциальный покупатель тут вовсе не покупатель, а соинвестор, то есть владелец определенной доли, добровольный партнер в коммерческом проекте. А проект, как известно, может быть разным. Может быть успешным, а может и нет. Это уж как повезет. Организаторам проекта везет практически всегда, а вот частным соинвесторам напротив. Наименьшей, но почти стопроцентной, неприятностью является затягивание строительства и сдачи дома в эксплуатацию на срок от трех месяцев до трех лет. Основная причина подобного положения дел заключается в беспричинной традиционной вере наших людей в светлое будущее , отсутствии юридической грамотности и нежелании привлекать профессионалов. Мало того, что договоры соинвестирования(долевого участия) составляются таким образом, что соинвестор имеет только одно право( оно же обязанность) - заплатить деньги в срок, так эти договоры еще никто толком не читает. Что бы всесторонне изучить трех-четырех страничный документ специалисту требуется как минимум два часа работы в спокойной обстановке. Что уж говорить о человеке, видящим подобный договор первый раз в жизни. Нужно учесть, что эти договоры разрабатываются фирмами специально(они то как раз на юристах не экономят) для того, что бы снять с себя всякую ответственность в случае неблагоприятного развития событий. Фактически получается, что одна договаривающаяся сторона верит другой на слово. Можно ли что-нибудь предпринять, что бы хоть как-то подстраховаться? Очень немного. Во первых, можно застраховать исполнение договора в независимой страховой компании - что мало кто делает, так как страховые взносы сводят финансовую привлекательность сделки почти к нулю. Во вторых, проект договора неплохо показать квалифицированному юристу(и внимательно его выслушать), вместо того что бы спрашивать пояснения по тому или иному пункту договора у сотрудников организации продавца. В третьих, подобный договор лучше заключать с организацией, успешный опыт сотрудничества с которой имеется у кого-то из родственников или знакомых. (Агентства недвижимости не в счет - они всего лишь посредники, которые ничего не решают и ни за что не отвечают.) При этом необходимо подробно поговорить непосредственно с тем человеком, который подобный опыт имел лично. В четвертых помнить, что поговорка "Жадность порождает бедность" в операциях с недвижимостью срабатывает всегда. И последнее. На протяжении всего срока строительства и сдачи дома в эксплуатацию, нужно регулярно следить за тем, как развиваются события, и при малейших сомнениях в нормальном ходе вещей, немедленно предпринимать активные действия вплоть до обращения в суд. Альтернативная сделка Продажа жилого помещения с одновременной покупкой другого жилого помещения применяется в основном в тех случаях, когда продаваемое жилье является единственным. На сегодняшний день это самый популярный вид квартирных сделок, почти полностью вытеснивший с рынка недвижимости обмены. Расселение(в обмене разъезд) и съезд - по сути, различные формы альтернативных сделок. Из отдельных сделок могут составляться цепочки, в которых бывает задействовано до десятка жилых помещений. Основная проблема состоит в том, что хотя бы одно, конечное жилое помещение, должно быть "свободным". "Свободным" принято называть жилое помещение в котором никто не прописан(свободное юридически), никто не проживает и не хранит вещи(свободное физически). С этим, как правило и возникают проблемы, так как рынок "свободных" помещений весьма ограничен и имеет отрицательную динамику роста. Вообще, решив сменить одно жилье на другое, нужно понимать, что подобрать новую площадь, идеально подходящую по всем параметрам, удастся вряд ли. Это вытекает из методики продаж. Вкратце она такова: Первый этап - продажа имеющегося жилого помещения, точнее, поиск потенциального покупателя(смотри "Продажа квартир"). Второй - подбор новой квартиры(комнаты, дома). Вроде бы все просто. Все дело в том, как это совместить и втиснуть в узкие временные рамки. Иными словами, покупатель не будет бесконечно ждать, пока продавец подберет себе подходящий вариант. Срок, в течении которого должна состояться сделка, фиксируется предварительным договором. Там же отражаются взаимные обязательства сторон и условия получения задатка. Задаток вообще понятие особое. Он отличается от прочих форм предварительной оплаты тем, что в случае неисполнения договора возвращается в двойном размере. "Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"- статья 381 ч.2 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Так что предпочтительнее брать аванс, на условиях возврата в размере 100% в случае несовершения сделки. Оптимальная схема действий выглядит следующим образом. В течении нескольких дней после того, как нашелся покупатель, подобрать жилое помещение для себя, и только потом, одновременно, заключать предварительные договоры и обмениваться задатками. Такой подход исключает риск попадания в ситуацию, когда приходиться приобретать то жилье, которое есть в данный момент на рынке недвижимости( а не то, что хотелось), либо нести материальный ущерб. Большинство альтернативных сделок проходят с участием риэлторских фирм, что, в общем, и правильно - любым делом должны заниматься специалисты. Это однако не означает, что специалистам нужно слепо довериться. Как раз наоборот. За свои деньги клиент вправе ожидать качественной услуги в полном объеме. Для этого требуется не только добиться, что бы все пункты договора с риэлторской фирмой( особенно те, где говориться об обязанностях) были записаны в виде четких и ясных формулировок, исключающих возможность двойного толкования, но и контролировать их точное исполнение в течении всего срока действия договора. В договоре должно быть отражено: - Сумма, получаемая продавцом за свое жилое помещение. - Вознаграждение фирмы(фиксированное или в процентах). - Срок действия договора. - Кто оплачивает расходы по оформлению сделки. - Кто собирает пакет документов, необходимый для совершения сделки. - Присутствие агентов на показах продаваемого жилого помещения. - Обязанности по поиску приобретаемого жилого помещения. - Подробная характеристика приобретаемого жилого помещения( жилая и общая площадь, этаж, район, наличие балкона и телефона, тип здания и т.п.) - Присутствие агентов на просмотрах приобретаемого жилого помещения. - Гарантии( со штрафными санкциями) по юридической чистоте сделки. Покупка жилого помещения обременяет сделку по продаже. Именно по этому они обязательно должны быть записаны в одном договоре. Если договор делиться на две самостоятельные части - покупку жилого помещения и продажу жилого помещения, есть риск, что риэлторы ,найдя покупателя, заберут аванс в качестве оплаты своих услуг, и откажутся от исполнения второго договора, если это будет представлять определенную сложность. Таким образом, фирма останется при деньгах, а клиент при проблемах, и очень серьезных. Кончается все это, как правило, тем, что человек получает совсем не то, на что рассчитывал изначально, да еще теряет при этом в деньгах. Есть при альтернативных сделках сложности и с взаиморасчетом. Так как в цепочке задействовано одновременно несколько жилых помещений, а моментом перехода права собственности является государственная регистрация, то всегда существует вероятность, что одна из сделок сорвется(не будет зарегистрирована), то есть жилое помещение не поменяет собственника. Произойти это может по той или иной причине, не всегда зависящей от участников сделки. Таким образом возникает ситуация, при которой кто-то может остаться без квартиры(комнаты) и без денег. Что бы избежать подобных проблем, желательно вносить в документ, регламентирующий получение денег, условия регистрации всех договоров купли-продажи, участвующих в цепочке. Оговаривать такой подход к взаиморасчету следует при заключении предварительного соглашения, что бы это не стало сюрпризом не для кого из участников сделки, и, как следствие, не поставило ее под угрозу срыва.